第二讲 土地增值税政策分析及筹划
一、征收方式：先预交后清算。
二、征收对象：最基本的核算单位（项目）。
三、征收范围：不动产、土地使用权（转让）
出让不等于转让：土地使用权出让不交营业税、土地增值税。
四、计算方法：
（一）收入额
（二）扣除项目
1、土地价款
2、开发成本（注意：要扣除计入开发成本的土地价款）
3、开发费用：营业费用、管理费用、财务费用。注意：实际扣除时，按下列公式：
(1)（土地价款＋开发成本）*5%(以下)+财务费用
(2)(土地价款+开发成本)*10%(以下)
4、税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加
5、加扣：(土地价款+开发成本)*20%（开发商）
(三)增值额=收入额-扣除额
(四)增值率=增值额/扣除额
(五)确定税率：超率累进税率
级距（增值率） 税率 扣除率
50%以下 30% 0
50%－100% 40% 5%
100%－200% 50% 15%
200%以上 60% 35%
（六）计算公式：
应纳土地增值税额＝增值额*税率－扣除额*扣除率
（七）会计处理：
借：营业税金及附加
贷：应交税金－应交土地增值税
五、税收优惠
房地产开发经营公司开发的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值税。
六、税收筹划案例分析：
1、临界点法
2、核算技巧
3、分立筹划
第三讲 房产税、土地使用税
一、国税发[2003]89号
对房产税、城镇土地使用税有关政策问题明确如下：
一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题
鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
二、征收方式：
从价计征：以房产余值作为计税依据。计算公式：
应纳税额＝房屋原价*（1－30%）*1.2%
从租计征：
应纳税额＝租金收入*12%
三、税收筹划案例分析
核算技巧：
1、税法规定：独立于房屋之外的建筑物不征房产税；与房屋不可分割的附属设施，属于房屋原价的一个部分，应当并入原价计征房产税。
因此：锅炉、围墙、假山、道路、场地、绿化、鱼池等均不征收房产税。
2、关于土地使用权的核算：企业会计制度第47条规定，首先作无形资产处理，然后分期摊销，开发商品房时，一次将土地使用权的账面（摊余）价值结转到“开发成本”、“在建工程”。
注意：不结转属于“会计差错”。按照房屋实际占用的土地面积按比例结转。
3、关于房屋的界定
长廊180万元
仓库
蝙蝠效应
4、中央空调、电梯 是否单独核算
5、关于房屋装修费的核算问题
外商投资企业：房屋没有投入使用前发生的装修费，必须并入房屋原价；投入使用后发生的装修费，作为“长期待摊费用”在不短于五年的期限内分期摊销。
内资企业：如果固定资产的折旧尚未提足，装修费用必须增加固定资产原价；如果折旧已经提足，那么装修费用作为“长期待摊费用”在不短于五年的期限内分期摊销。
6、房产评估：按评估以后的原价计算缴纳房产税。
7、临时工棚：交施工企业使用的，施工期间免征房产税；基建结束后交基建单位使用的，次月起交纳房产税。
