因为第一个问题，房地产企业营业税，没有取得预售证之前，销售的经营是否交营业税？房地产企业在没有取得预售证前，在取得各种定金的同时，要申报缴纳营业税，跟取得预售证没有关系，请这位同志记下来，凡是取得定金性质的，收入都要在取得时的当月申报缴纳营业税。
这位同志还问，印花税贴在哪些部分？限度多大？总额量贴？印花税是这样的，如果你是在卖房的话，要求是贴在商品房销售购销合同上，如果在预售的时候，没有预售证的时候，双方也不可能签合同，签了合同暂时也不需要贴花，因为合同需要备案。贴花是这么要求的，每本印花税额超过五百元以上，就可以到银行去填写缴款书交，如果低于五百元以下购买印花税票，贴在商品房购销书上，买卖双方都要等额贴，比例是万分之五。
还有一位同志给了我一份合同这份合同是资产承包合同，我看了一下，这里面合同是这样的，将资产用于承包，用于公司职工的承包，按规定期限向公司缴纳承包费。那么，个人将公司财产用无承包以后，可以自由进行经营。那么，帐怎么做呢？我看不出来，反正大概根据我的意思就是自己做帐，公司不再给他做帐了。那么，这里面的问题是什么呢？员工经营的税收谁来交的问题，还有公司经营收入的所得税如何交的问题，应该在这个合同中明确。我提醒这位同志，承包合同第六条第一款这样写，所有合同写乙方权利义务，乙方这里面是指承包人，也就是职工，是这么写的，对于所有合同交于公司财务备案，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税。你看这句话里面有漏洞，进行合资、合作的商户必须合法经营，依法纳税，但是没有对职工进行约束，将来就有扯皮，到底谁来交的问题。所以，第六条第一款要进行修改。还有第七条违约责任第二条需要修改，这个就不讲了。
下面，我们再围绕这个主题，给大家继续讲。上午给大家讲了关于纳税筹划的概念，给大家导出新的概念，一个是企业税收负担率。还有一个概念，什么叫企业税务风险？那么，企业税务风险，就是大家看第六页，讲义第六页企业税收零风险，是指纳税人 正确理解和执行国家税收政策法规，而不存在多交少交税款的行为，这是一种理想的状态。税务风险的产生可能来自于两种情况，一种就是因为政策法规掌握不清楚，而导致了少交税款，给税务部门处罚的可能性，这是一个方面。另外一个方面，是因为对国家政策法规掌握也是不清楚，但是却导向了另外一个后果，多交了税，但是自己浑然不知，这两种风险，我们都要防范，不能仅仅防范少交税，被处罚的可能性，而忽视掉多交税，给效益造成的流失的可能性。所以，要讲零风险，实际上就是既要防止多交税带来的效益流失，又要防止少交税带来的处罚，这是一种理想状态。企业多多少少会出现少交税带来处罚的可能性，也有可能因为多交税而被效益流失。在这里不得不提醒大家，从我们国家现在税收管理体制来看，税务部门建立了专门的稽查部门，稽查部门职责是干什么呢？主要督察纳税人偷税、漏税的行为，但是不负责检查企业多交税的行为，所以有的企业多交税没有人查出来，退给他。而且，我们房地产企业财务人员，往往对这个行业税收政策掌握不清楚，所以多交税也就多交了。比如说我就碰到有这么一家房地产公司出现了多交税的情况，现在跟税务局正在申请退税，为什么多交税呢？而且是发现的，更多情况是发现不了的。等于是搞了一个买人家在建工程，买在建工程，楼盖好以后，把楼转手卖掉了，根据规定，这个楼销售可以按照差价交税。比如买了一个在建项目，花了五千万买，把这个楼给别人是花六千万，交营业税是拿六千万减买项目五千万，按照一千万差价去交营业税，但是财务申报的时候是按照六千万的销售额全价来交营业税的。也就是说，多交了三百万的营业税，5％。那么，时候就是需要我们注意了。如果像这种情况的话，谁来发现它。所以，摆在我们面前很重要的工作，就是谁来定期存在我们企业存在的税务纳税错误，有的企业认为企业可以定期开展纳税自查，实际上这是很难解决问题的。因为一个企业人要犯错误，是因为掌握的政策本身有问题，所以通过自身很难检查自己的错误，说白了就是自己检查自己的错误是检查部出来的。所以，我在这里建议大家，一定要建立一个防范企业多交税款的机制，这种机制可以通过专业机构的检查，也可以通过建立专业部门检查，现在有不少企业有内审部门，内部审计部门，简称为内审部门，他们的工作主要是检查企业有没有出现违反政策法规的现象，特别是税务，纳税上面也没有错误。
还有的单位，设立了税务总监这个岗位，主要是负责解决税收方面的计划和规划。特别是纳税筹划方案的制定和执行，我在这里给大家提醒一下，不少跨国公司来到中国，他们给我们带来了不少先进的管理经验和管理模式，他们是如何处理税收的呢？据我们了解，他们在处理税收问题的时候，大多是有专门的人员和专门的机构。比如像摩托罗拉专门设立了税务部，惠普也专门设立了税务总监，他们这些机构主要是解决公司的纳税问题。我们中国现在的内资企业没有建立专门的税务部，把大部分的纳税工作交给了财务部门一并完成的，这样很难从大量的会计核算当中出抽出时间来进行专门的税务方面的核算。所以，大家听完我的课以后，回去有必要对财务部门岗位进行重新设置，可以设立专门的税务经理，税务经理待遇、职位跟财务经理是平起平坐的，希望大家能够听清楚我这个建议，相信对将来解决税务问题一定会有帮助的。你们回去仔细调查了解一下，如果把纳税工作交给财务部门去做，他们往往认为在经过了大量的会计核算以后，把纳税问题当成完成本月工作的扫尾工作，往往疲于应付，不会拿出精力解决这个问题，所以差错在所难免，也没有经历研究税收政策和法规。假如让你们搞财务的话，你面对这么多的开发成本，开发费用，面对这么多的销售单据，让你把帐做出来，最后还让你报税，再让你拿水纳税策划方案，你几乎是疲于应付，没有这么大的精力。而且，纳税是数据出来以后，才有纳税数据，这都是形成了事后的数据，事后的东西，来不及进行调整。所以，我跟大家讲，我们现在房地产企业存在的税务问题是非常广泛，因为税务风险实际定义税务问题。
大家看一下讲义第七页，给大家看一下房地产存在的主要税务问题，你们看一看我讲的这些问题在你们企业当中存在不存在。首先，给大家讲一下营业税问题，从我们现在情况来看，有这么几个比较突出。第一，各种代收款项，没有并入营业额中一并缴纳营业税，比如代收市政配套费，代收有线电视费，代收的一些其它规费。根据营业税政策规定，企业发生的代收款项，应一律并入营业额中缴纳营业税。请大家看一下营业税暂行条例，第五条的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产，或者销售不动产，向对方收取的是什么？全部价款和价位费用，因此我们缴纳营业税的依据是收到的卖房子的钱还有各种价位费用，哪些费用属于价位费用呢？我们进一步看一下营业税条例实施细则，对价位费用的解释。第十四条，条例第十五条所称的价位费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其它各种性质的价位收费，税务规定凡价位费用无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。据我们了解不少房地产企业对代收费用是做往来处理的，实际上已经构成了偷税。我在这里给大家指出来，之所以指出来，是为了帮助大家在将来的纳税策划当中更好的解决代收费用所引发的营业税漏税突出问题。你们记一下，营业税条例第五条和营业税条例细则第十四条的规定，来佐证我的第一个问题。
营业税问题当中第二点，是房地产企业各种向业主赠送的礼品，没有计价缴纳营业税。比如奉送的阳台、车库、冰箱、彩电，在销售时，作为销售的一种促销方式，可能你很容易去这么做。但是，在纳税上面，确实有规定的。这些费用原则上要按照市场价格计算缴纳营业税，同时对这些赠送给客户的礼品，发生的采购费用，不得在税前扣除，其理由是向客户的捐赠支出，属于捐赠支出，不能够在税前扣除，这在企业所得税条例里面做出明确的规定。像直接捐赠支出，就是送给你的东西，这是不能在税前扣除的，我们讲叫捐赠支出，也会带来营业税问题，和企业所得税问题。第二个，就是送给客户的礼品，也应当缴纳营业税。
第三个，一方出土地，一方出资金，合作建房，房地产公司以房抵土地的部分，为按规定缴纳营业税。在合作建房当中，出土地的一方，要求开发商将开发好的商品房子来冲抵土地出让金。作为开发商来讲，建好的房子来还土地那一部分的房子，要视同销售缴纳营业税的。有不少合作建房企业，这块税收漏掉了。我讲第三个问题存在，还不是一、两个企业存在的，具有一定的普遍性。但是，在2005年税务稽查当中，把合作建房作为重点检查，和建房本身也有筹划税务空间，筹划的好一分钱不用交，筹划不好交的税很多。我建议大家，你不懂税法情况下，不要出面跟税务局解释，你越解释越乱，越解释越吃亏。我有一个客户是这样的，老板出差了，开会去了，这时税务局来检查，是什么情况呢？从村委员会拿了150亩地，跟村为会签了一个协议地给100套精装修房，来冲150亩地土地转让款。那么现在税务局查了，给他的88他的商品房，第一期给了88套，要按照市场销售价格交营业税。会计说老板没有回来，不敢签字，老板回来以后，不由分说，跑到税务局长办公室解释，说我这个房子交营业税，作为我们来讲，思想上是很难接受的，首先我拿这个房子抵土地款，我是一分钱没有拿到的，相当于这个房子是我付土地款，他也没有提钱给我，所以让我们拿一部分现金交税，我们觉得吃不消。而且，跟村委员合作，我们本身就吃亏了，税务局长问他为什么吃亏了？他说我们不但要拿房子换地，按照协议规定还要精装修，我们按照套内面积每平米可能有五、六百块钱开支。<
