通过对我国房地产税制现状进行分析，我认为我国房地产税制改革的基本目标是，建立以土地年租为基础、物业税为主导科学合理的房地产税制体系，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
第一，国房地产税制结构优化和选择的原则
（一）税收公平原则
自威廉·配第和亚当·斯密以来，公平原则一直是税收原则的首要原则。税收公平不仅是一个经济问题，而且是一个政治、社会问题。税收公平是纳税人正常履行纳税义务，维持税制正常运转的基本前提。税收公平的原则要求条件相同的人纳相同的税；条件不同的人纳不同的税。房地产业已成为我国的支柱产业，房地产税收更应该遵守税收公平的原则。
（二）税收效率原则
税收的效率原则是指房地产税收应当有利于社会资源的配置和经济机制作用的有效发挥，促进房地产市场经济效益的提高，同时要节省征管费用，提高税务行政效率。
1、税收的经济效率原则
经济效率，是指资源的有效利用。在西方理论中，常用帕累托最优来描述经济效率，如果资源配置已达到这样一种状态：任何重新调整这种配置，都不可能在不使任何一个人状况变坏的情况下而使任何一个人的状况更好，这种资源配置的效率是最大的。这种状态就是“帕累托最优状态”。使房地产税收的负担最小化，最大程度的提高房地产税收的经济效率。
2、税收的行政效率原则
税收的行政效率及税收本身的效率，是指政府以最小的税收成本获得尽可能多的税收收入。也就是说，税收行政效率应使税收成本占税收收入的比重最小。
（三）税收稳定原则
房地产税收的稳定原则是房地产税收应当对经济周期起到有效的调节作用，促进房地产市场的稳定发展。为此，房地产税收要发挥自动稳定器的作用，通过累进税率在房地产市场经济高涨时期增加税收，在经济萧条时期又自然减少，以减轻房地产市场经济波动；要根据经济情况采取相机抉择的税收政策，充分发挥房地产税收稳定经济的积极作用。
第二， 房地产税制改革方向
（一）适当调整征税范围，进一步扩大税基
按照 财产税的税种属性特征,在财产不同的存续形态下合理选择课征点,扩大财产税的覆盖面.从课税环节来看,应该主要涵盖财产保有和转让环节,对房产持有、让与、自然增值等一定时点上的存量和增量课税，但对房产存量课税税负要重，对房产权属转让的税负要轻一些，以促进资源的重新配置。
根据量能负担原则，扩大征税范围，实行普遍征收，进一步发展房地产税收的作用。将农村的经营和出租用房纳入房地产税的征收范围；除对全民、集体所有制单位购买房屋应恢复征收契税外，对承受出让、转让、赠与、继承、承典和抵押城镇土地使用权的也应恢复征税；取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠，内外资企业一视同仁；开设空地税，在空地税下设闲置土地和荒芜土地两个税目；严格掌握减免税的政策口径；通过扩大征税范围，减少税式支出，以公平税负，合理调节资源利用，保证财政收入。
（二）统一名称，整合税种
现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税的基础上整合设置财产税，遵循房随地走、房地合一的原则，在房地产保有阶段征收统一的房地产税。
而且要把财产运行过程中具有税收性质的行政收费改为征收财产税。要建立统一的税制，首先要规范地方政府的收费行为，而要使政府收费行为规范化，关键要“费改税”，如土地开发费、土地使用费、市政配套设施费等的改税等。因此，当前，财产税制的改革重点是要建立合理的土地租、税、费体系，规范政府收入分配体系，提高地方财力的透明度。
（三）以考虑将前期的税费改为后期来征收
从我国目前的状况来看，房地产购房者一旦拥有了自己的物业以后，所承担的税费主要有房产税和土地使用税。目前房产税仍以1986年10月1日《中华人民共和国房产税暂行条例》依据来征收。房产税依照房产原值一次减去10%至
30%的余值计算缴纳(从价计征);没有房产原值作为依据的，由房产所在税务机关参考同类房产核定(从价计征);房产出租的，以房租金收入为房产税的计税依据(从租计征)。从价计征的房产税的税率为1.2%，从租计征的房产税率为12%。土地使用税计征的依据是1988年9月27日国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，土地使用税每平方米的年税额为0.2至10元，对房地产开发公司的建造用地，原则上应按规定计征土地使用税。从中可以看出，自用房的业主后期所支付的费用除物业管理费用外，几乎寥寥无几。所以将前期工程的税费改为后期来逐年征收不会增加业主的负担。
将前期税费转移到后期，对国家来说，可以保证国家建设资金有长久和稳定的来源;对房地产开发商来说，税费的转移在没有降低其利润的同时使其能够尽快推销自己的产品，使房地产开发走上良性循环;对购房者来说，税费的转移使
工程建设成本降低，在工程建设其他基本费用不变的情况下较大幅度降低房屋售价，提高潜在购买力。
（四）开征土地闲置税。
为了促进土地资源的合理利用，减少土地的浪费，我国应借鉴国外的经验，开征土地闲置税。对于购置土地之后闲置一定时间(如半年或一年)以上的，应根据土地的评估价值适用较高的税率，并随闲置时间的增加相应提高税率或加成征收。
（五）适时开征遗产税和赠与税
无论从完善税制、增加财政收入、公平社会财富分配，还是从与国际接轨等各方面考虑，我国都应及时地开征遗产税与赠与税。首先，从税制模式的选择。考虑我国继承人可自行分割交接财产、公民的纳税意识短期内无法提高以及征管水平相对落后等实际情况，我国宜采用总遗产税制，即对被继承人的遗产总额征收遗产税，这样有利于税源的控管，也有利于降低税收征管成本。其次，关于遗产税的赠与税的配合模式。基于我国目前的征管水平，应该采取赠与税与遗产税分设的模式，对生前赠与财产课征赠与税，对死后遗产课征遗产税。最后，关于税率的设计，从国际上来看，遗产税的税率有累进税率和单一比例税率两种形式。实行累进税率有利于遗产税收入再分配的实现，比较公平，而单一比例的税率则便于税收征管。我国遗产税开征的主要目的是对收入分配进行重新调整，因而应选择累进税率方式。同时应注意不论以遗产继承方式还是以遗产继承方式转移财产，税负都趋于均等，从而堵住逃税的漏洞，赠与税的税率不应低于遗产税的税率。
（六）适时征收存量房地产产的物业税
物业税主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。
借鉴西方发达国家开征物业税的经验，将现行涉及房地产开发和保有环节的所有税种和相关收费，合并调整，构建统一规范的物业税。适时征收存量资产的物业税。
适时开征物业税不仅有利于房地产市场的健康发展，起到了正税、明租、清费的作用，而且可以适当抑制土地囤积和商品房投机炒作。使得住宅市场由目前的“购买成本高”而“使用成本低”向“购买成本低”向“使用成本高”转变。
适时向征收存量资产的物业税可以促进房产市场的交易和促进房地产资源的有效配置。
（七）清理房地产行业收费
即取缔不合理、不合法的收费项目，以减轻纳税人的税外收费负担，将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，以规范政府行为，将一部分名费实税的房地产收费改为税，如可以将耕地复垦基金、新菜地建设基金、征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收，经土地闲置费改为土地闲置税对确需保留的收费项目则通过“规范费”的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列，并纳入财政预算管理。
（八）取消城镇土地使用税和土地增值税。
我国已建立国有土地有偿使用制度(国家保有土地所有权，而将土地使用权有偿出让给土地使用人)。从法学理论讲，土地使用权属于地上权的一种，地上权人有偿取得地上权时，须向土地所有人按期支付约定地租(土地出让金)。从经济学角度讲，在市场经济条件下，土地作为一种生产要素进入市场，要求国家以所有者身份或产权主体身份进入市场。土地出让金是土地所有权在经济上的表现，是使用土地的代价，土地使用权的市场价格。既然以出让力一式取得土地使用权的土地使用者已经交纳了土地出让金，不应再次交纳地租性质的城镇土地使用税。故而在适当时机应当取消城镇土地使用税。
我国土地增值税与企业所得税存在重复课税。土地增值税的计税依据为房地产转让收人减除各项允许扣除项目金额后的余额，即纳税人在房地产转让中所获得的增值额，此增值额其实具有利润的性质，而房地产转让的利润在缴纳土地增值税后还要再被课征企业所得税。因此，就房地产转让利润这一计税依据同时课征了土地增值税和企业所得税，违背了税不重征原则，形成了对房地产业的扭曲调解，应当取消。同时，我国的土地增值税税额并不高，2003年为37.30亿元，仅占当年税务部门组织收人总额的018%，且随着房地产税收体系的改革，地方税收的数额将上升。因此，由于土地增值税取消而减少的税收应当能够得到补偿，所以取消土地增值税具有可行性。
从理论上讲，随着房地产市场的竞争加剧，行业利润逐步趋于平均<
